USUCAPIÃO NÃO JUDICIAL. COMO FAZER ?

 

A partir de 2015 houve importante modificação na lei de registros públicos, sobre a possibilidade de realizar a usucapião de forma extrajudicial, ou melhor, via Cartório e Registro de Imóveis, sem necessidade de ação judicial. Trata-se de uma opção que não impede a escolha pela via tradicional.

Os requisitos são basicamente os mesmos que seriam exigidos em juízo, com a diferença que a posse mansa e pacífica, com características de propriedade pelo requerente, é atestada através de Ata Notarial por Tabelião, mediante apresentação de documentos e declarações, quando é formalizada a intenção de usucapir do interessado.

Existem muitas vantagens nessa forma de usucapião, como a celeridade, economia e simplicidade. Deve-se ter em conta, entretanto, que a opção pela via extrajudicial só pode ser exercida caso não haja conflitos relacionados com o imóvel usucapiendo. Além disso, caso haja rejeição do pedido junto ao Registro de Imóveis, não há empecilho algum de se recorrer ao Poder Judiciário.

Com os documentos em mãos, os quais serão adiante mais esmiuçados, o pretendente que deve ser representado por advogado, ingressa com o pedido junto ao Cartório do Registro de Imóveis da Comarca onde se localiza a área.

Alguns documentos e procedimentos essenciais:

1. Planta e Memorial Descritivo:Deve ser elaborada por técnico responsável, ( obrigatório recolhimento de A.R.T.), com detalhamento preciso sobre o todo reivindicado, localização, histórico e particularidades sobre o imóvel;
2. Certidões Negativas: devem atestar a inexistência de ações reais ou reipersecutórias, gravames e situações que afastem a usucapião, como por ex., o domínio público, área reservada, etc.;
3. Justo Título: este é fruto de um conceito jurídico para justificar a posse do requerente, como por ex., contrato particular quitado, cessão de direitos, recibos de pagamento, declarações e provas de pagamento, quitações de impostos, etc.;
4. Declarações de Confrontantes, da União Federal, do Estado e Município: Essas pessoas devem ser formalmente notificadas para que possam exercer algum direito dentro de certo prazo, se tiverem. Sendo devidamente cientificadas da pretensão, caso não se manifestem, o requisito se tem como atendido;
5. Publicação de Edital: Necessária a publicação de edital em jornal de circulação local, para ciência de terceiros e quaisquer interessados;
6. Prazo: de acordo coma usucapião pretendida, a fluência do prazo legal. Esse aspecto seria até desnecessário apontar, porém é onde a prova pode ser dificultada, caso não se tenham documentos, títulos, mas apenas declarações;

A usucapião é uma forma originária de aquisição da propriedade, chamada prescrição aquisitiva, por isso não está sujeita a incidência do imposto estadual de transmissão (ITCMD). Vale ressaltar que os prazos que foram interrompidos pela pandemia do COVID-19, não afetam essa modalidade de transferência da propriedade imóvel.  Assim, formulado o pedido, estando em ordem os documentos e decorridos os prazos, é registrada a propriedade em favor do usucapiente, que pode ser pessoa física ou jurídica, indiferentemente. A partir daí, emitida a matrícula, fica regularizado e consolidado o domínio e titularidade plena da propriedade em mãos do requerente.

Paulo L. M. Zoccoli

Advogado OAB-RS 18159

Com Pós-graduação em Direto Tributário/UFRGS/2002