uma análise geral para montar uma estratégia societária e tributária de uma holding
A Reforma Tributária não elimina a importância das holdings patrimoniais, mas modifica profundamente a forma como sua eficiência tributária deve ser analisada.
Durante muitos anos, a constituição de uma holding patrimonial ou familiar foi utilizada, entre outras finalidades, para organizar patrimônio, facilitar a sucessão, centralizar a administração de imóveis e, em determinadas situações, reduzir a carga tributária incidente sobre receitas de locação e operações imobiliárias.
A partir da Reforma Tributária, entretanto, essa análise precisa ser revista.
A Emenda Constitucional nº 132/2023, regulamentada principalmente pela Lei Complementar nº 214/2025 e posteriormente modificada pela Lei Complementar nº 227/2026, introduziu o IBS — Imposto sobre Bens e Serviços — e a CBS — Contribuição sobre Bens e Serviços —, modificando substancialmente a tributação sobre o consumo e alcançando também determinadas operações com bens imóveis.
A pergunta que passa a ser relevante, portanto, não é se a holding continuará sendo vantajosa, mas qual será a estrutura mais eficiente após a Reforma Tributária.
1. A holding patrimonial não perdeu sua função
É importante afastar uma conclusão precipitada: a Reforma Tributária não torna desnecessárias as holdings.
Uma holding pode continuar desempenhando funções importantes de:
organização do patrimônio familiar;
planejamento sucessório;
concentração e administração de imóveis;
definição de regras de governança;
distribuição de quotas entre herdeiros;
instituição de usufruto;
organização da administração dos bens;
separação entre patrimônio pessoal e atividade empresarial, quando juridicamente adequada.
O que muda é a dimensão tributária e financeira da estrutura.
A holding que foi criada exclusivamente com a expectativa de pagar menos tributos sobre aluguel ou sobre a venda de imóveis precisa ser reavaliada.
2. O aluguel será um dos principais pontos de atenção
A tributação das operações imobiliárias passa a ter tratamento específico dentro do novo sistema.
A LC 214/2025 submeteu determinadas operações com imóveis ao IBS e à CBS e estabeleceu regras próprias para alienação, locação, cessão onerosa e arrendamento.
Entretanto, o legislador também criou reduções específicas para o setor imobiliário.
No caso da locação, por exemplo, a legislação prevê redução de 70% da alíquota da CBS aplicável às operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis.
Isso demonstra por que não é correto simplesmente aplicar a futura alíquota geral do IBS/CBS sobre a receita de uma holding imobiliária.
É necessário analisar o regime específico das operações imobiliárias, os redutores, os créditos eventualmente aproveitáveis e as características de cada operação.
3. A venda de imóveis também muda de lógica
Outro ponto importante está na alienação de imóveis.
A legislação criou um mecanismo denominado “redutor de ajuste”, destinado a reduzir a base de cálculo das operações de alienação de determinados imóveis realizadas por contribuintes do regime regular do IBS e da CBS.
Para imóveis que já pertencem ao contribuinte em 31 de dezembro de 2026, a legislação estabelece regras específicas para a constituição desse redutor, inclusive considerando o valor de aquisição atualizado ou, em determinadas hipóteses, o valor de referência do imóvel.
Esse mecanismo é particularmente relevante para holdings patrimoniais.
Imagine uma sociedade que possui um imóvel adquirido há muitos anos por R$ 500 mil e que hoje vale R$ 2 milhões.
Se esse imóvel for vendido no futuro, a análise tributária não poderá ser feita simplesmente aplicando uma alíquota sobre os R$ 2 milhões.
Será necessário verificar:
valor do imóvel → redutor de ajuste → base tributável → IBS/CBS → demais tributos incidentes → resultado líquido da operação.
Por isso, o histórico documental e contábil dos imóveis passa a ter importância ainda maior.
4. O patrimônio existente em 2026 merece atenção especial
Existe uma questão estratégica que merece ser examinada pelas holdings atualmente constituídas.
A legislação estabeleceu regras específicas para imóveis que já pertencem ao contribuinte em 31 de dezembro de 2026.
O redutor de ajuste desses imóveis poderá considerar o valor de aquisição atualizado, e a legislação prevê inclusive a possibilidade de utilização de valor de referência em determinadas situações.
Isso significa que 2026 não deve ser tratado simplesmente como mais um exercício fiscal.
Para holdings que possuem patrimônio imobiliário expressivo, é recomendável fazer um inventário detalhado:
quais imóveis pertencem à holding;
quando foram adquiridos;
qual foi o valor de aquisição;
qual o valor contábil;
qual o valor de mercado;
quais estão alugados;
quais estão desocupados;
quais poderão ser vendidos;
quais estão destinados à sucessão familiar.
Essa fotografia patrimonial poderá ser importante para o tratamento tributário futuro.
5. A questão dos créditos tributários
Outra mudança conceitual importante é a lógica de não cumulatividade do IBS e da CBS.
No sistema atual, a holding patrimonial que recebe aluguel normalmente possui uma estrutura de créditos bastante diferente daquela existente em uma cadeia empresarial de produção e comercialização.
No novo sistema, entretanto, a possibilidade de apropriação de créditos relacionados às operações dependerá da natureza da atividade, das aquisições realizadas e das regras específicas aplicáveis.
Isso poderá ser particularmente relevante para holdings que realizam investimentos frequentes em seus imóveis, tais como:
reformas; manutenção; serviços especializados; administração imobiliária; obras; aquisição de determinados bens e serviços relacionados à atividade.
Consequentemente, a análise financeira deverá deixar de considerar apenas a alíquota nominal.
O cálculo relevante passa a ser:
tributação das operações – créditos permitidos = carga tributária efetiva.
6. Pessoa física ou holding: a comparação terá de ser refeita
Uma das consequências mais interessantes da Reforma será a necessidade de reavaliar a tradicional comparação:
“É melhor manter o imóvel na pessoa física ou transferi-lo para uma holding?”
Essa resposta nunca foi universal.
Dependia de fatores como:
valor dos imóveis;
receita de locação;
despesas;
regime tributário;
intenção de venda;
planejamento sucessório;
quantidade de herdeiros;
organização familiar;
custos administrativos.
Agora será necessário acrescentar à equação a nova tributação pelo IBS e pela CBS.
A própria LC 214 estabelece critérios específicos para determinar quando determinadas pessoas físicas que realizam operações imobiliárias poderão ser consideradas contribuintes do regime regular.
Portanto, a comparação deverá ser feita caso a caso, considerando o patrimônio e o fluxo financeiro projetado.
7. Cuidado com a transferência dos imóveis para a holding
A Reforma Tributária poderá levar muitos proprietários a pensar:
“É melhor colocar meus imóveis na holding antes de 2027.
Essa conclusão pode ser precipitada.
A transferência de imóveis para uma sociedade envolve outras questões tributárias e jurídicas, especialmente:
ITBI;
eventual imunidade ou não incidência;
atividade preponderante da sociedade;
valor atribuído ao imóvel;
ganho de capital;
custos registrais;
estrutura societária;
planejamento sucessório;
contratos de locação existentes.
A pergunta não deve ser apenas:
“Quanto vou economizar de imposto?”
Mas:
“Qual estrutura patrimonial, societária, sucessória e tributária produzirá o melhor resultado no longo prazo?”
Essa é uma diferença fundamental.
8. O planejamento deverá ser financeiro, jurídico e contábil
A Reforma também aumenta a importância da integração entre advogado, contador e administrador da holding.
Não será suficiente olhar apenas para a legislação tributária.
Será necessário projetar o fluxo de caixa.
Uma holding que recebe, por exemplo, R$ 600 mil por ano em aluguéis deverá avaliar:
Receita bruta
IRPJ e CSLL
CBS
IBS
créditos e redutores aplicáveis
despesas administrativas e imobiliárias
- resultado líquido
- lucro efetivamente disponível para distribuição
Essa visão permite compreender o verdadeiro impacto financeiro da Reforma.
9. A hora de revisar as holdings é agora
A Reforma Tributária terá uma transição gradual e diversas regras específicas serão implementadas ao longo dos próximos anos.
Por isso, não é recomendável esperar a entrada definitiva do novo sistema para começar o planejamento.
As holdings patrimoniais deveriam iniciar desde já um diagnóstico tributário e patrimonial, especialmente aquelas que possuem:
grande quantidade de imóveis;
imóveis de elevado valor;
receitas significativas de locação;
imóveis adquiridos há muitos anos;
intenção de venda;
patrimônio familiar relevante;
planejamento sucessório em andamento.
O objetivo não deve ser simplesmente antecipar operações para “fugir” da nova tributação, mas identificar a estrutura juridicamente segura e financeiramente mais eficiente para o período de transição e para os anos seguintes.
Conclusão: a holding continuará sendo importante, mas precisa evoluir
A Reforma Tributária representa uma mudança significativa para as holdings patrimoniais.
A estrutura que antes podia ser avaliada principalmente sob a perspectiva de economia de IRPJ, CSLL, PIS e COFINS terá de ser analisada dentro de um sistema mais complexo, no qual entram em cena IBS, CBS, créditos tributários, redutores, fluxo de caixa e novas regras específicas para o setor imobiliário.
Isso não significa o fim das holdings.
Ao contrário.
A holding poderá continuar sendo uma importante ferramenta de organização patrimonial e sucessória.
Mas a sua eficiência futura dependerá de planejamento.
A principal recomendação para os empresários e famílias que possuem patrimônio imobiliário é realizar, ainda durante a transição, uma revisão jurídica, tributária, contábil e financeira da estrutura existente, identificando quais imóveis devem permanecer na pessoa física, quais devem integrar a holding, quais contratos de locação precisam ser revistos e quais operações futuras podem ser impactadas pela nova tributação.
Em síntese:
A Reforma Tributária não acaba com a holding. Ela acaba com a ideia de que uma holding pode ser estruturada uma única vez e permanecer tributariamente eficiente para sempre.
A partir de agora, planejamento patrimonial e planejamento tributário deverão caminhar juntos.
Base legal principal: EC nº 132/2023; LC nº 214/2025, especialmente as disposições relativas às operações com bens imóveis e aos redutores de ajuste; LC nº 227/2026, que promoveu alterações relevantes na regulamentação do IBS, da CBS e do tratamento tributário das operações imobiliárias.