Saiba a diferença entre ITBI e ITCMD 
A principal diferença entre o ITCMD e o ITBI reside no momento e no objeto da transmissão tributável. Enquanto o ITCMD incide sobre a transmissão de bens móveis e imóveis por herança ou doação, o ITBI é aplicado exclusivamente à transmissão de bens imóveis, como parte de operações de compra e venda.
Em 2022, o STJ decidiu que a base de cálculo do ITBI – Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis deve ser o valor do imóvel em condições normais de mercado, e não o valor venal do imóvel para fins de cálculo do IPTU, como algumas Prefeituras têm praticado.
A decisão foi proferida no REsp 1.937.821/SP (Tema Repetitivo 1.113) em que duas questões principais foram analisadas: a) se a base de cálculo do ITBI está vinculada à do IPTU e b) se é legítimo utilizar o valor venal de referência fixado pelo fisco como parâmetro para a base de cálculo do ITBI.
O ITBI é um tributo municipal que incide sobre a transferência onerosa de bens imóveis e direitos a eles relativos, entre vivos, como na compra e venda de imóveis, por exemplo.
A sua base de cálculo, segundo o CTN – Código Tributário Nacional é o “valor venal” dos bens ou direitos transmitidos (artigo 38).
Apesar da previsão legal, uma das maiores controvérsias sobre o referido tributo dizia respeito à sua base de cálculo. Isso porque, não raras vezes, as Prefeituras lançavam o ITBI com base na PGV – Planta Genérica de Valores, estabelecida pelo Poder Legislativo para a tributação do IPTU, imposto que também incide sobre a propriedade imóvel.
No caso julgado pelo STJ em 2022, o Ministro relator Gurgel de Faria destacou que, embora ambos os tributos, IPTU e ITBI, possuam como base de cálculo o “valor venal” (artigos 33 e 38, do CTN), os critérios para apuração desses valores são distintos para cada um dos tributos.
Enquanto o IPTU baseia-se na PGV, o valor venal do ITBI deve considerar uma série de fatores variáveis relativos à transação e ao imóvel, como a sua localização, metragem, a existência de benfeitorias e, ainda, os interesses pessoais dos contratantes.
Assim, a expressão “valor venal” do ITBI, prevista no CTN, deve ser entendida como o valor considerado em condições normais do mercado imobiliário. E esse valor pode variar bastante a depender das particularidades de cada transação.
Além disso, algumas dessas particularidades são conhecidas apenas pelos contratantes, como, por exemplo, os detalhes acerca do preço acordado entre eles, impedindo que os fiscos municipais estabeleçam previamente o valor incidente sobre tais operações.
A propósito, o valor de transação declarado pelo contribuinte tem presunção de que é compatível com o valor de mercado, sendo que sua revisão depende de processo administrativo próprio.
Por essas razões, segundo o STJ, não se pode admitir a utilização do mesmo critério para o cálculo dos referidos tributos, devendo a base de cálculo do ITBI considerar o valor de mercado do imóvel individualmente determinado.
Ainda acerca do ITBI, é importante lembrar que, por se tratar de um imposto de competência municipal, ele possui normas específicas de cada município, além da previsão constitucional (art. 156, II, da Constituição Federal), e de dispositivos do CTN (artigos 35 a 42).
Na oportunidade do julgamento pelo STJ, sob o rito dos recursos especiais repetitivos, a Corte estabeleceu três importantes teses sobre o assunto:
A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
O valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor de mercado, podendo ser contestado pelo fisco apenas mediante regular instauração de processo administrativo (artigo 148, do CTN);
O município não pode determinar previamente a base de cálculo do ITBI com base em um valor de referência unilateralmente estabelecido.
A decisão do STJ esclarece uma antiga dúvida sobre o cálculo do ITBI e a disparidade de critérios adotados pelas Prefeituras ao longo dos anos pode resultar em uma diferença significativa entre o valor pago e o valor efetivamente devido.
Por essa razão, é possível que contribuintes que tenham adquirido imóveis nos últimos anos tenham direito a reaver os valores pagos a maior.
Irene Alves dos Santos
Formou-se na PUC – SP, é especialista em Direito Processual Tributário, bacharel em Ciências Contábeis e tem quase 20 anos de experiência na área tributária