Direito Tributário E Empresarial

Imóvel na planta, atraso na entrega – quando não cabem danos morais

 

Obs: artigo  compacto destinado a informar o empresário ou investidor

Matéria muito recorrente no meio cível é o cabimento de danos materiais e morais nos descumprimentos de contratos, quando há frustração de objetivos com repercussões psicológicas e sociais. Entretanto, existem diferenças importantes no cabimento de indenizações, que dizem respeito não só ao contrato em si, como também as pessoas dos contratantes e a própria circunstância do fato. O STJ vem dando interpretação uniforme aos impasses gerados com atrasos na entrega de obras planejadas e conforme a sua destinação, excluindo mesmo o dano moral em certos  eventos. Assim, quando se tratar de imóvel adquirido para investimento ou negócio, e não habitação, as consequências da não entrega no prazo prometido, geram tão somente os efeitos normais pelo descumprimento de obrigações no prazo, ou seja,  as compensações com juros, correção monetária, multa,  se estiver prevista, ou em certos casos, o próprio desfazimento do contrato com as sanções decorrentes, ou seja, as perdas e danos. As perdas e danos, numa compreensão singela, seria o prejuízo material sofrido e o que razoavelmente se deixou de lucrar com o descumprimento. Nessa quadra cabe, ainda que brevemente, seja esclarecido que o descumprimento, ou o rompimento do negócio só é caracterizado quando a purgação da mora se tornou impossível. Ou seja, os prazos de tolerância foram ultrapassados ou o cumprimento da obrigação se tornou impossível, se caracterizando então, como inadimplemento. Note que a mora do contratante, no pagamento de suas prestações, por exemplo –  pode anular a mora do contratado, o construtor. As moras de ambos se anulam, e não se poderá invocar a mora por quaisquer das partes.  Deve-se atentar ainda para o fato de que a chamada “mora solvendi” – do pagador que não paga, resulta também para o credor não só o direito ao pagamento do combinado, como também as perdas e danos.

Assim, aquisição de imóvel na planta quando destinado a investimento não recebe o mesmo tratamento daquele exclusivo para uma finalidade humana essencial, como a moradia, o abrigo, etc. Se cuida então, das próprias condições pessoais daquele que teve um contrato frustrado com consequências importantes na esfera da intimidade pessoal e social. Trata-se de interpretação de rigor jurídico-científico que visa barrar a imposição de dano moral, ou extrapatrimonial,  em todas as situações, desnaturando o próprio instituto. Foi o que decidiu o STJ, no REsp 1.796.760 (1), 20/05/19, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, nestes termos: “O atraso na entrega de um imóvel comprado para investimento configura mero descumprimento contratual e não gera dano moral.” \”Ora, a perda da oportunidade de obter frutos de um investimento é dano exclusivamente material, a ser reparado mediante indenização por lucros cessantes (já incluída na condenação), não havendo falar, portanto, em dano moral\”.

Em conclusão, a imposição de dano moral nesses casos depende da finalidade do imóvel, das condições pessoais do prejudicado, e das circunstâncias do acontecimento.

Paulo L M Zoccoli